Eigentlich klingt die Passage im Einkommensteuergesetz ganz einfach: Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Und bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. So hat es schon der Bundesfinanzhof (BFH) 1997 entschieden. Und doch kommt es immer wieder zu Verfahren, die sich mit den Details und Ausnahmen dieser Grundsätze auseinandersetzen müssen. So auch im Urteilsfall des BFH vom 20. Juni 2023 (IX R 17/21).

Luxusimmobilien an Kinder vermietet

Eheleute hatten drei Einfamilienhäuser an ihre Kinder und deren Ehepartner vermietet. Die Anschaffung aller drei Objekte wurde in voller Höhe fremdfinanziert. Die Größe der Objekte variierte zwischen 290 qm und 331 qm. Nach einer Außenprüfung versagte das Finanzamt die zunächst anerkannten Vermietungsverluste. Das Finanzamt begründete dies mit einer fehlenden Einkunftserzielungsabsicht und behandelte die Vermietung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei. Dagegen klagte das Ehepaar. Das Finanzgericht folgte jedoch der Ansicht des Finanzamtes und wies die Klage der Eheleute ab.

Die Eheleute argumentieren, dass allein das Überschreiten der Wohnflächengrenze von 250 qm für sich alleine die Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit nicht in Zweifel ziehen könne. Das Abstellen auf eine starre Grenze von 250 qm sei jedenfalls gleichheitswidrig und eine Totalüberschussprognose nicht notwendig.

Der BFH widerspricht in seiner Entscheidung der Ansicht der Eheleute und hält eine Totalüberschussprognose weiterhin, auch in Anlehnung an seine bisherige Rechtsprechung, für geboten. Jedoch fehlte es zu einer finalen Entscheidung über die Einkunftserzielungsabsicht im konkreten Fall noch an einiger Sachverhaltsaufklärung, sodass das Verfahren an das Finanzgericht zurückverwiesen wurde.

Totalüberschussprognose weiterhin notwendig

Die Rechtsprechung sieht sich ausnahmsweise zu einer Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht veranlasst, wenn besondere Gründe gegen ihr Vorliegen sprechen. Ein solcher Ausnahmefall liegt vor, wenn bei einer Wohnung in einem aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohngebäude die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt. So entschied der BFH schon in seinem Urteil vom 6.Oktober 2004 (IX R 30/03), dem sich der BFH in der aktuellen Entscheidung anschloss. So können besondere Arten der Nutzung der Immobilie ausnahmsweise schon für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sein.

Mietspiegel nicht anwendbar

Die gesetzliche Regelung der Annahme einer Einkunftserzielungsabsicht bei dauerhafter Vermietung bezieht sich auf Wohnungen, die üblicherweise vermietet werden. Der Gebrauchswert solcher Wohnungen spiegelt sich in der ortsüblichen Marktmiete wider. Ist die Marktmiete aber keine angemessene Gegenleistung für den besonderen Gebrauchswert der Wohnung, so fehlt die Grundlage für die typisierende Annahme der Rechtsprechung. Objekte derartiger Größe werden im Regelfall nicht von den Spannen des jeweiligen örtlichen Mietspiegels erfasst. Auch Immobiliensachverständige tun sich schwer, für solche Objekte eine passende Marktmiete zu ermitteln, da in den betroffenen Kommunen keine ausreichende Zahl an Vermietungsobjekten vorhanden ist, um entsprechende Vergleichswerte zu erheben. Es liegt ein Ausnahmefall vor, der für eine private Veranlassung der Herstellung und indiziell gegen das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht spricht.

Welche Umstände im Einzelnen ein besonders gestaltetes oder ausgestattetes Wohnhaus von einer üblicherweise vermieteten Immobilie unterscheiden, richtet sich nach den Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmalen, die es als offensichtlich erscheinen lassen, dass das Wohnhaus nicht zum Zwecke der Vermietung errichtet ist. Danach ist ein solcher Ausnahmefall z. B. gegeben, wenn eine Wohnfläche mehr als 250 qm aufweist und/oder eine Schwimmhalle vorhanden ist. Es bleibt den Steuerpflichtigen in diesen Fällen unbenommen, die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen.

Im Urteilsfall war der einschlägige Mietspiegel unter anderem für Wohnungen mit mehr als 160 qm aufgrund der geringen Fallzahlen nicht anwendbar. Wenn die Anzahl der Vermietungsobjekte mit mehr als 160 qm bereits so gering ist, dass keine statistische Erfassung im Mietspiegel erfolgt, ist davon auszugehen, dass die Anzahl der Vermietungsobjekte mit mehr als 250 qm noch geringer ist und sich die Vermietung entsprechender Objekte damit als Ausnahme darstellt.

Fazit: Der BFH bestätigt mit der Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm das Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht stets nachzuweisen ist. Denn Objekte mit einer solchen Größe werden üblicherweise nicht vermietet. Die Vermutung, dass eine vollentgeltliche Vermietung mit Überschusserzielungsabsicht erfolgt, gilt daher nicht.