Wer eine Immobilie besitzt, hat auch steuerliche Pflichten zu erfüllen. So muss die Grundsteuer in der Regel quartalsweise zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November ans Finanzamt gezahlt werden. In diesem Jahr sind alle Immobilienbesitzer zusätzlich verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts in elektronischer Form an das Finanzamt zu übermitteln.

Grundsteuerreform war längst überfällig
Die Grundsteuer berechnet sich aktuell nach der Formel: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz. Die Hebesätze kann jede Gemeinde individuell festlegen. Der durchschnittliche Hebesatz der Grundsteuer B lag 2020 bei 543 %. Die Steuermesszahl wiederum hängt vom Gebäudetyp ab. Für Grundstücke beträgt sie zwischen 2,6 ‰ und 3,5 ‰. Der eigentliche wertbestimmende Faktor ist aber der Grundstückswert – und genau das ist der Knackpunkt. Der Grundstückswert basiert auf den Einheitswerten, die schon vor vielen Jahren festgesetzt wurden: 1964 für Grundstücke im ehemaligen Westteil und sogar 1935 für Grundstücke im ehemaligen Ostteil Deutschlands. Diese Einheitswerte wurden nur vereinzelt angepasst. Meist bewirkten selbst Modernisierungen oder Wertsteigerungen der Immobilie keine Änderung des Einheitswertes. Die Grundstücksbewertung auf Basis dieser veralteten Einheitswerte führte im Laufe der Zeit zu immer größeren Wertverzerrungen. So verwunderte es nicht, dass das Bundesverfassungsgericht 2018 entschied: Die Einheitsbewertung der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Bis Ende 2019 musste ein Gesetz mit einer verfassungsmäßigen Grundsteuer beschlossen werden. Allerdings billigte das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber eine lange Übergangszeit zu. Noch bis Ende 2024 dürfen Einheitswertbescheide und darauf basierende Grundsteuerbescheide erlassen werden. Erst ab 2025 ist die neue Grundsteuer zu zahlen.

Grundsteuerreform startet in die heiße Phase
Ziel der Grundsteuerreform ist, dass Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe auch die gleiche Grundsteuer zahlen sollen. Dafür müssen rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Der erste Stichtag für diese Neubewertung ist der 1. Januar 2022. Deshalb müssen alle Immobilieneigentümer sowie Inhaber eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs in diesem Jahr selbst aktiv werden. Sie sind verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt abzugeben – auf elektronischem Weg und bis spätestens 31. Oktober 2022. In manchen Bundesländern werden die Grundstückseigentümer per Post zur Abgabe der Erklärung aufgefordert. In anderen wiederum nicht. Berlin beispielsweise will nur per öffentlicher Bekanntmachung informieren und keine individuellen Schreiben versenden.

Zum 1. Juli 2022 soll dann die Möglichkeit zur Erfassung und Übermittlung der Steuererklärung im ELSTER-Portal freigeschaltet werden. Derzeit erstellt die Finanzverwaltung die neuen Erklärungsvordrucke und setzt diese als Steuererklärung im ELSTER-Portal um.

In den Jahren 2023 und 2024 sind dann die Finanzverwaltungen und Gemeinden am Zuge. Die Finanzämter werden auf Basis der eingereichten Erklärungen die Grundsteuerwertbescheide und die Grundsteuermessbescheide erlassen. Die Gemeinden müssen die Hebesätze überprüfen, gegebenenfalls anpassen und im letzten Schritt dann die Grundsteuerbescheide erlassen. Auf deren Grundlage haben die Grundstückseigentümer die neue Grundsteuer zu zahlen. Sie wird zum ersten Mal am 15. Februar 2025 fällig. Damit die neue Bewertung nicht wieder zu verfassungswidrigen Werten führt, ist alle 7 Jahre eine neue Hauptfeststellung durchzuführen.

Alle Immobilienbesitzer müssen eine Grundsteuerwerterklärung einreichen
Jede Eigentumswohnung, jedes Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus, jede Gewerbeimmobilie und jeder land- und forstwirtschaftliche Betrieb muss einzeln bewertet werden. Dafür ist eine Vielzahl von Daten zu erfassen. Besonders bei gewerblichen Immobilien und land- und forstwirtschaftlichen Betrieben kann das sehr aufwendig werden. Stellen Sie deshalb schon jetzt die erforderlichen Unterlagen und Daten für die Grundsteuerbewertung zusammen. Denn nicht in jedem Fall liegen die in der Erklärung abgefragten Angaben bereit. Müssen diese dann bei Behörden beantragt werden, kann es zu längeren Wartezeiten kommen.

Hinweis: Die Finanzverwaltung hat bereits angekündigt, dass Fristverlängerungen nur in Ausnahmefällen genehmigt werden.

Erforderlichen Daten und Unterlagen für die Grundsteuerwerterklärung

Für jede Immobilie werden insbesondere folgende Angaben benötigt:

• Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
• Eigentumsverhältnisse
• Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
• Fläche des Grundstücks (ggf. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes)
• Information, ob es sich um ein Baudenkmal handelt
• Baujahr, Kernsanierungsjahr oder bestehende Abbruchverpflichtung

Die erforderlichen Daten finden Sie in Grundbuchauszügen (Grundbuchblattnummer, Flurstücknummern, Grundstücksflächen), im Einheitswertbescheid (Steuernummern, Aktenzeichen, Nummerierung der Gebäude), aber auch im Kaufvertrag, im Grundsteuerbescheid, in Flurkarten oder in der Teilungserklärung. Wichtig sind auch alle Unterlagen zur Flächenberechnung (Wohnfläche für das Ertragswertverfahren bzw. Bruttogrundfläche für das Sachwertverfahren). Sollten die benötigten Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht und eine Flurkarte beim Vermessungsamt beantragt werden. Auch hier gilt es, zeitnah zu handeln.

Tipp: Je nach Grundstücksart stellt Ihnen Ihr ETL-Steuerberater gern spezifische Checklisten zur Datenerfassung zur Verfügung und übernimmt die Erstellung und Übermittlung der Grundsteuerwerterklärung für Sie.

Dreistufiges Verfahren bleibt erhalten
Steuernummern bzw. Einheitswertaktenzeichen werden grundsätzlich von der alten Grundsteuer übernommen. Und auch das dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt grundsätzlich erhalten:

1. Ermittlung des Grundsteuerwerts
2. Ermittlung des Steuermessbetrags
3. Ermittlung der Grundsteuer

Daraus ergibt sich folgende Berechnungsformel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundsteuerwert wird nach der Neubewertung vom Finanzamt festgesetzt. Auf diesen wird dann die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Grundsteuerwert und Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt. Den Grundsteuerbescheid erlässt wie bisher die Gemeinde.

Bewertung nach dem Bundesmodell
Für die Berechnung der neuen Grundsteuer gilt grundsätzlich das sogenannte Bundesmodell. Je nachdem, um was für ein Grundstück es sich handelt, gibt es verschiedene Bewertungsverfahren:

• Ertragswertverfahren (für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohneigentum und land- und forstwirtschaftliche Betriebe)
• Sachwertverfahren (für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke sowie bei Teileigentum)

Bei unbebauten Grundstücken wird der Grundstückswert einfach aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt. Zu prüfen ist allerdings, ob Gartenhäuser, kleine Geräte schuppen oder Carports für Wohnmobile auch künftig als Gebäude von untergeordneter Bedeutung gelten. Sollten sie als bebautes Grundstück anzusehen sein, könnte der Grundsteuerwert höher ausfallen, als bisher.

Ländermodelle mit abweichenden Regelungen
Den Bundesländern ist es erlaubt, eigene Bewertungsmodelle zu entwickeln, die vom Bundesmodell abweichen. Bisher haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle für die Ermittlung des Grundsteuerwerts entwickelt. Saarland und Sachsen haben das Bundesmodell nur hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.

Mehr oder weniger Grundsteuer – das kommt darauf an
Die Grundsteuerreform soll zwar insgesamt aufkommensneutral sein. Für den Einzelnen kann sich die Grundsteuer dennoch erhöhen oder auch verringern. Und auch wenn die neue Grundsteuer erst ab 2025 zu zahlen ist, sollten Unternehmer und Eigentümer frühzeitig wissen, welche (Mehr-)Belastung auf sie zukommen kann. Das lässt sich derzeit allerdings noch nicht genau sagen, denn die Grundsteuer 2025 hängt auch davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

Tipp: Ein fehlerhaft ermittelter Grundstückswert kann teuer werden. Ist der Grundsteuerwert erst einmal festgesetzt, sind Änderungen erst wieder bei einer Wertfortschreibung oder zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt möglich. Ein zu hoher Grundsteuerwert kann daher für lange Zeit zu einer zu hohen Steuerbelastung führen. Daher ist große Sorgfalt und fachkundige steuerliche Beratung bei der Erstellung der Grundsteuerwerterklärung notwendig. Sprechen Sie uns an! Wir beraten Sie gern, damit Sie nur die Grundsteuer zahlen, die dem Grundsteuerwert Ihrer Immobilie entspricht.