Wer ein Gebäude oder Grundstück privat veräußern möchte, hat meist noch die 10jährige Spekulationsfrist im Hinterkopf. Aber auch, wer innerhalb dieser Frist ein Grundstück veräußert, kann dies steuerfrei tun, wenn es zumindest in den letzten 3 Jahren vor dem Verkauf selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ob dies auch gilt, wenn nicht das gesamte Grundstück, sondern nur ein Teil veräußert wird, hatte der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 26. September 2023 (IX R 14/22) zu entscheiden.

Streitig war im Urteilsfall, ob der Gewinn aus der Veräußerung einer vom eigenen Wohngrundstück abgetrennten unbebauten Teilfläche steuerbar ist. Die Eheleute hatten das Grundstück im Jahr 2014 erworben und darauf ein Haus gebaut, welches sie seit 2015 selbst bewohnten. Die Außenflächen nutzten sie als Garten. Im Jahr 2019 wurde das Grundstück im Zusammenhang mit Verkaufsgesprächen geteilt und ein unbebauter Streifen am Ende des Grundstücks veräußert. Die Eheleute nutzten das Wohngebäude und die verbliebene Freifläche weiter.

Das Finanzamt und das Finanzgericht betrachteten den Veräußerungsgewinn als sonstige Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Dagegen richtet sich die Klage der Eheleute. Sie argumentierten, dass der Verkauf wegen der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht steuerbar sei.

Teilung geht vor Eigennutzung

Der BFH folgte in seiner Entscheidung dem Finanzgericht und beurteilte den Verkauf des Teilgrundstücks ebenfalls als steuerbar und steuerpflichtig. Sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Bei der veräußerten Teilfläche handelt es sich um eine unbebaute Teilfläche des ursprünglichen Grundstücks und nicht um ein qualitativ anderes Wirtschaftsgut. Die aus der Teilung des Grundstücks hervorgegangenen Teilstücke sind zwar unterschiedlich groß, unterscheiden sich aber ansonsten in ihrer Art, Funktion und Wertigkeit nicht voneinander. Damit ist grundsätzlich die 10-Jahresfrist zu beachten.

Der Veräußerungsgewinn ist auch nicht wegen eigener Wohnnutzung von der Besteuerung ausgenommen. Denn ausgenommen sind nur Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass das Wirtschaftsgut vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird. Die eigenen Wohnzwecke erstrecken sich auch auf den Grund und Boden, auf dem das Wohngebäude steht, soweit ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen der Nutzung des Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken und der Nutzung des Grundstücks (zum Beispiel als Garten) besteht. Dieser Zusammenhang muss grundsätzlich im Zeitpunkt der Veräußerung noch vorliegen.

Ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und dem dazugehörenden Grundstück entfällt jedoch, soweit von dem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt wird. Auf die frühere Nutzung der ungeteilten Grundstücksfläche kommt es nicht mehr an. Mit der Teilung entstehen aus dem bis dahin einheitlichen Wirtschaftsgut Grund und Boden zwei neue Wirtschaftsgüter (Grundstücke), deren Nutzung zu eigenen Wohnzwecken jeweils getrennt zu betrachten ist.

Wenn die Teilfläche zum Zwecke der Veräußerung und Bebauung durch den Eigentümer abgetrennt, veräußert und zielgerichtet für die Übergabe vorbereitet wird, ist ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem weiterhin zu eigenen Wohnzwecken genutzten Grundstück und dem zu veräußernden Grundstück nicht (mehr) anzunehmen.

 Fazit

Wird von einem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt, entfällt insoweit der einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und dem dazugehörenden Grund und Boden. Die beiden dadurch entstandenen Grundstücke sind in Bezug auf ihre Nutzung zu eigenen Wohnzwecken jeweils getrennt zu betrachten. Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken wird überlagert durch die mit der Grundstücksteilung dokumentierte Veräußerungsabsicht, sodass bei Unterschreiten der 10-jährigen Spekulationsfrist ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt.