Einkünften zur reinen Vermögensverwaltung und damit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Steuerlich ist diese Frage z. B. bei einem späteren Verkauf wichtig. Denn steuerfrei ist dieser nach 10 Jahren nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung möglich. Zudem unterliegen gewerbliche Einkünfte auch noch der Gewerbesteuer. Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb kann insbesondere dann überschritten werden, wenn eine Vielzahl hoteltypischer Zusatzleistungen angeboten wird.

Bundesfinanzrichter entschieden zur treuhänderischen Vermietung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt in seinem nachträglich veröffentlichten Urteil vom 28. Mai 2020 (IV R 10/18) entschieden, dass der Vermieter einer Ferienwohnung auch dann keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat. Dies gilt insbesondere, wenn er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.

Im vorliegenden Fall wurden drei Eigentumswohnungen in einem Strandpalais an zwei „Vermittlungsgesellschaften“ zur Verwaltung überlassen. Die Vermittlungsgesellschaften waren für werbliche Maßnahmen, den Abschluss von kurzfristigen Mietverträgen und die Betreuung der Feriengäste verantwortlich, hatten entsprechende Auskunftspflichten gegenüber der Vermieterin und leiteten die Mieteinnahmen an diese weiter. Für ihre Vermittlungstätigkeit berechneten die Vermittlungsgesellschaften Provisionen gegenüber der Vermieterin.

Die Wohnungen durften ausdrücklich auch als Hotelzimmer vermietet werden. Die Vermittlungsgesellschaften erbrachten hierfür gegenüber den Gästen auf eigene Rechnung hotelähnliche Leistungen (Rezeptionsservice, Wäscheservice, Zimmerreinigung, Frühstück etc.), die zusätzlich zum Mietpreis als einheitlicher Zimmerpreis erhoben wurden. Bei der Vermietung als Hotelzimmer war jedoch vereinbart, einen deutlich höheren Zimmerpreis an die Klägerin weiterzuleiten. Und die Vermietung erfolgte wohl auch tatsächlich ausschließlich zu diesem Zweck (Hotelbetrieb). Die Vermittlungsgesellschaften stellten unter eigenem Namen und Kontaktdaten den Gästen jeweils die Kosten für den Hotelaufenthalt inklusive Frühstück zuzüglich Nebenleistungen (z. B. Kurtaxe, Pkw-Stellplatz, Haustiere etc.) in Rechnung.

Hoteltypische Nebenleistungen führen nicht immer zur Gewerblichkeit

Die Vorinstanz, das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern, hatte hingegen mit Urteil vom 20. Dezember 2017 (3 K 342/14) entschieden, dass eine fremdverwaltete Ferienwohnung zu gewerblichen Einkünften führen kann, wenn die beauftragte Vermittlungs-/Vermietungsgesellschaft die Wohnung wie ein Hotelzimmer vermietet und selbst entsprechende Sonder-/Nebenleistungen erbringt.

Dieser Auffassung schloss sich der BFH nicht an. Das Finanzgericht sei zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die Ferienwohnungen in den Streitjahren hotelmäßig angeboten wurden. Entgegen der Auffassung des Finanzgerichts hat die Klägerin die Wohnungen aber nicht selbst gewerblich vermietet, da ihr die gewerblichen Tätigkeiten der Vermittlungsgesellschaften nicht als eigene zugerechnet werden können.

Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führe nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Denn weder handelten die Vermittlungsgesellschaften bei Abschluss der Verträge als rechtsgeschäftliche Stellvertreter der Vermieterin noch konnten die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaften der Klägerin aufgrund eines Treuhandverhältnisses steuerrechtlich zugerechnet werden. Tritt der Wille (des Vertreters), im fremden Namen zu handeln, beim Vertragsschluss nicht erkennbar hervor, treffen die Rechtswirkungen aus dem Geschäft den Vertreter und nicht den Vertretenen.

Entscheidend ist, wer die Ferienwohnung vermietet

Hinsichtlich der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung kommt es also darauf an, wer die maßgebenden wirtschaftlichen Entscheidungsbefugnisse über das Mietobjekt hat und damit eine Vermietertätigkeit selbst (oder durch einen gesetzlichen Vertreter bzw. Verwalter) ausübt. Nicht entscheidend ist demgegenüber, wer rechtlicher oder wirtschaftlicher Eigentümer des Mietobjekts ist. Einkünfte aus gewerblicher Vermietung einer Ferienwohnung erzielt dementsprechend, wer diese Wohnung z. B. hotelmäßig anbietet. Nicht ausreichend für die Zurechnung der Einkünfte beim Treugeber ist, dass ihm das wirtschaftliche Ergebnis der Vermietung zugutekommt.

Fazit und Empfehlung

Eine Zurechnung der Handlungen von Vermittlungsgesellschaften kommt nicht in Betracht, wenn die Vermittlungsgesellschaften ein erhebliches eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung haben. Durch das hotelmäßige Angebot der Wohnungen erhalten sie die Möglichkeit, den Gästen weitere Leistungen anzubieten und abzurechnen. Entscheidend ist, dass sie insoweit jedenfalls nicht im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters handeln, weshalb die Gewerblichkeit der Einkünfte nicht auf diesen durchschlägt.

Bei der Vertragsgestaltung sollte darauf geachtet werden, dass nach Möglichkeit keine offene Stellvertretung und keine umfassende Treuhandvereinbarung vorliegt. Die Miete und die Zusatzleistungen sollten dabei gegenüber den Gästen immer im Namen des Vermittlers abgerechnet werden; darüber hinaus sollten Zusatzleistungen nicht auf Rechnung des Vermieters abgerechnet werden.